פסק-דין בתיק ת"א 4268-07

ההליך

1.             בפניי תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום דמי שכירות, שעילתה חוזית ומקורה בחוזה שכירות שנחתם בין התובעת לנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת" או "שלהבת") לאור התחייבות הנתבע 2 (להלן: " משרד השיכון" או "המשרד") לממן את דמי השכירות שעל שלהבת לשלם לתובעת, כך לפי התובעת.

עיקר העובדות הצריכות לעניין

2.                           התובעת הינה החוכרת לדורות של בניין המצוי ברחוב שמעוני 36 בירושלים, הידוע כגוש 30185 חלקה 11 (להלן: "הנכס"). בנכס 14 יחידות דיור בשטח כולל של 850 מ"ר.

הנתבעת הינה עמותה הרשומה כדין, שמטרתה להביא לשילוב נכים בקהילה, בין היתר באמצעות שיכונם בקהילה בדיור מוגן המותאם לצרכיהם, ולשם כך היא שכרה מהתובעת את הנכס.

3.                                ביום 19.2.02 נחתם בין התובעת, באמצעות חברת השתתפויות בנכסים בע"מ, המנהלת את נכסי הנדל"ן של התובעת, לבין שלהבת, חוזה שכירות לפיו שכרה שלהבת את הנכס מהתובעת לצורך שיכון 14 נכים בו. החתימה על החוזה נתעכבה חודשים בשל בקשות דחייה מטעם שלהבת, שהמתינה לאישור משרד השיכון למימון הפרויקט, אך לבסוף חתמה על החוזה על בסיס התחייבות משרד השיכון במכתביו אליה, בטרם קבלת אישורו הסופי של המשרד. תקופת השכירות נקבעה בסעיף 4 לחוזה ל-10 שנים, החל מיום 1.2.02 ועד יום 31.1.12.

בסעיף 5 להסכם השכירות נקבעו תשלומי דמי השכירות החודשיים, שהתחייבה הנתבעת להעביר לתובעת, שחולקו על פני 6 תקופות, כשמדי שנתיים עלה הסכום, ובתקופה הראשונה בת 9 חודשים בין 1.2.03 - 31.10.02, לא נדרשה הנתבעת לשלם דמי שכירות, הכל כלהלן:

א.         בגין התקופה 1.2.02-31.10.02- לא ישולמו דמי שכירות.

ב.         בגין התקופה 1.11.02-31.1.04 - ישולם סך של 32,000 ש"ח.

ג.          בגין התקופה 1.2.04-31.1.06 - ישולם סך של 33,810 ש"ח.

ד.         בגין התקופה 1.2.06-31.1.08- ישולם סך של 35,503 ש"ח.

ה.         בגין התקופה 1.2.08-31.1.10- ישולם סך של 37,278 ש"ח.

ו.          בגין התקופה 1.2.10-31.1.12- ישולם סך של 39,141 ש"ח.

לפי סעיף 5.2 להסכם השכירות יש להוסיף הפרשי הצמדה ומע"מ כדין על הסכומים האמורים, וסעיף 6 להסכם קובע כי דמי השכירות, ישולמו אחת לשלושה חודשים, ויתווספו להם הפרשי הצמדה ומע"מ כדין. בפועל דמי השכירות נגבו מידי חודש, ולא אחת לרבעון. 

4.                           משרד השיכון ראה חשיבות עליונה בפרויקט שיכון הנכים במושכר דנן, בשל היתרונות הייחודים הגלומים בו, לרבות מתן מענה חברתי קהילתי בעלות תקציבית נמוכה. לפיכך, אישר באופן ייחודי, מתן סיוע כספי למימון עלויות שכירתו, שהועבר לשלהבת, על מנת שיועבר לתובעת, במסגרת התחייבויותיה החוזיות של שלהבת לתובעת.

5.                           לאחר חלוף 10 חודשים מההסכם, ועדת המכרזים העליונה וועדת הפטור של החשב הכללי במשרד האוצר אישרו ביום 16.12.02 את המימון לנתבעת בסך 4,367,000 ש"ח (כולל מע"מ) לתקופה של 10 שנים (ראה נספח ז' לכתב התביעה), אולם הנתבעת לא עמדה בהעברת דמי השכירות כסדרם ובמועדם, והחלה לצבור חובות כלפי התובעת, בגינם הוגשה התביעה דנן.

6.                           לאחר כ-3 חודשים מהגשת התביעה, התקבלה ביום 16.7.08 החלטה בוועדת הפטור ממכרזים, שאושרה על-ידי שר האוצר, לפיה העביר משרד השיכון סיוע כספי נוסף לנתבעת עבור השכירות הנ"ל בסך של 846,398 ש"ח כולל מע"מ לתקופה שבין 15.4.08 עד 31.12.12 (נספח י"א לתצהיר יקיר). כן אישר משרד השיכון ביום 26.8.08 העברה כספית בשיעור של 210,585 ש"ח לנתבעת, בגין הפרשי שכר דירה לחודשים 6/08 - 7/07 (נספח י"ב לתצהיר יקיר).

עיקר טענות התובעת

7.                           כבר מהמועד הראשון לתשלום דמי השכירות, החלה שלהבת לפגר בתשלומים, וחובה לתובעת החל לתפוח, כשנכון למועד הגשת התביעה הוא עמד ע"ס 800,141 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ראה נספח ח' לתביעה וסעיף 35 לתביעה). בנסיבות אלו, הפרה שלהבת את החוזה בין הצדדים "הפרה יסודית", המזכה את התובעת בסעד פינוי, בתשלום דמי השכירות המגיעים לה על-פי הסכם השכירות, לרבות הפרשי הצמדה וריבית, ובפיצויים מוסכמים כקבוע בהסכם עבור 4 חודשי שכירות, שנכון למועד הגשת התביעה שוויים 177,180 ש"ח.